今回の記事は、フードコネクションのYouTubeチャンネル「個人店のミカタLAB」で公開している「飲食店の物件探しのコツ！不動産業者が良い物件の探し方を解説！」の内容をまとめたものになります。
動画でご覧になりたいという方はこちらからご確認ください。
1.自己紹介
店舗の不動産探しのプロフェッショナルが解説。
フードコネクションの店舗事業部の浅輪義博が説明させていただきます。
浅輪は、フードコネクション入社前に様々な飲食業界に携わりながら、自社やフランチャイズの店舗物件を探す業務に携わっていました。
経歴
レインズインターナショナル様で加盟店開発の営業を担当した後、同グループ会社であった株式会社テンポリノベーション様の立ち上げに携わりました。様々な店舗開発を経験した後、株式会社KIDS HOLDINGS様に転職し現場も経験しました。その後、東京レストランツファクトリー様で企画開発の他、店長・事業部マネージャーを経験するなど、20年以上飲食業界に携わっております。
フードコネクションに入社後は、飲食店様に自社物件を貸し出す経験をしており「ミセカリ」事業部にも携わっており毎日物件探しをしている、物件探し・飲食店のプロです。
2.現在の物件、不動産状況について
現在、飲食店様の貸し出し店舗数は増えている
今はニュースや新聞で、色々な物件が貸しに出されているという体感がみなさんにもお有りかと思います。実際私たちも「レインズ」という業者しか見ることができないサイトを毎日見ているのですが、今までに比べてコロナ禍の中でも徐々に店舗数が増えているというのが今の現状です。
新宿・渋谷・池袋といった繁華街の物件が目につくようになった
2020年10月28日の日経新聞の記事によると、東京商工リサーチ調べで2020年9月に倒産した企業の件数はなんと565件。そのうちの外食を含むサービス業が200件、小売業が78件と、倒産件数の約半数を飲食業界が占めています。大手居酒屋など大手の倒産件数が多いようです。 主要都市やターミナル駅の物件情報が多く出ている状態です。
個人店、郊外店の物件状況
個人店、郊外店の物件情報は、コロナ禍以前、通常時と同じくらいの印象です。
Go To イートの影響
Go To イートで、渋谷や新橋などでだいぶ人が戻ってきた印象がありますが、撤退や閉店情報は出てきています。
新規で店舗を始めたい方は増えている？！
空き物件の問い合わせは日に日に増してきています。コロナ禍が明けるまで、力を溜めて、という方が多いかと想像していたのですが、意外ですよね。
エリアは沿線都市が人気。
独立や複数店舗を開業されている方など、様々な問い合わせがきています。業種では居酒屋やテイクアウトをやりたいという方も多いです。希望されるエリアは主要都市やターミナル駅ではなく、沿線都市、例えば「急行が停まりますよ」くらいな場所の問い合わせが多いです。
店舗の小型化
坪数は、以前であれば20〜30坪が相場だったのですが、最近多い問い合わせだと10坪前後で、大きくお店を出すよりかは、小さく自分の力で常連さんを作れるお店作りができる店舗を探されている方が多いです。 人気の物件は埋まってきていますが、店舗をやりたいという方は一定数いらっしゃるということですね。主要都市よりも郊外、大きい店舗より小さな店舗の方が人気があり、居酒屋やテイクアウトを念頭に置いている方が多い印象です。 弊社のお客様や直営店様を見ていくと、沿線にある小箱の飲食店様の売り上げは回復傾向にある印象があります。 なので、物件数は今後も一定数は出てくるとは思うのですが、数ヶ月後に爆発的に物件数が増えるということは無いように思います。
3.良い物件を見つけるコツをご紹介！
覚悟を決める
まず重要なのが覚悟を決めること！「絶対飲食店をやる！」といった決意もありますが、重要なのは具体的な「条件」まで決めることです。 条件として決めるべきことは、3つあります。
１、出店時期について決める。
例えば「2022年の12月までにオープンさせる」などを具体化しましょう。
２、出店費用、初期費用はいくらまで出すことができるかを決める。
例えば、「出店のために一千万かけられる」など具体的な数字を決めましょう。「資金は必要な時に集めれば良い」といった具合では、資金調達にも失敗してしまうことがほとんどです。
例えば、親からなのか、銀行からなのか、資金調達の方法を決めておきましょう。 特に、現在資金がいくらあって、万が一、足りない場合は「いつまで」、「どこから」調達できるのか、といったことを不動産屋に話せるようになっておくことが大事です。 他にも、決めておく、考えておくべき条件はありますが、まずはこの3つは抑えておきましょう。
なぜ不動産屋に熱意を伝えなければならないのか
皆さんが不動産屋に問い合わせするときは、興味ある物件を見つけて連絡しますよね。しかし「いいな」と思う物件は、他の人にも魅力があり、他にも内見が入ってたりすることがほとんどです。
そのときに、不動産側は「本気度」を確認します。なぜなら、不動産側も、本気で店舗を借りたい人に向けて時間を使いたいからです。
そのときに上記3点が答えられないと、不動産側は「この人はそこまで本気じゃないのかも」と思い、本気の方を優先して進める可能性が高くなります。
また、本気度が伝わらないと、その物件に似ている他の物件情報をシェアしてもらえません。
本気度が伝わると、「実は似たよう無条件でこんな物件も・・・」とネットには掲載がない情報などの掘り出し物件を教えてもらいやすくなります。
覚悟を決めておけば、即決がしやすくなる。
繰り返しになりますが、ご自分がいいなと思う物件には、かならず他にも借りたいライバルがいる、と思った方が良いでしょう。
私の経験上、良物件を逃してしまう方というのは、「決断できないこと」から逃してしまうことがほとんどです。じっくり検討してる間に他の人に物件を決められてしまうパターンは避けたいですよね。
4.良い物件の探し方について解説。
良い物件を探すためのポイントは3つあります。
１、ネット媒体をチェックすること。
おすすめは「飲食店com」を日々チェックすることです。飲食店comは、見やすさの点でも、情報量の点でもおすすめです。もちろん、他の店舗物件ポータル系サイトを全てチェックできればそれがベストです。
ご自身の資金状況から、出店エリア、坪数などを決めておき、日々ネットの情報をチェックしながら、出店エリアの目星をつけておくことも重要です。
２、出店を希望するエリアのネットワーク作り。
出店エリアの不動産屋を回って情報収集するのはもちろん、食べログの情報をチェックして、エリアの人気店や、古くから商売されてる方、最近はじめた方などと仲良くなることをおすすめします。実際に、そういったお店に食事に行くのがおすすめです。
そうやって、出店希望エリアの客層や集客状況などが把握できれば、物件選びの判断基準が増えますよね。
３、何より大事！「右腕」（パートナー）を作ること。
物件探しはとても時間がかかるものです。１軒目の内見で決まる、というのはレアケースで、2軒、3軒、何十件と、探し初めてから何日も、何年もかかってしまうこともあります。
それほど長い時間を、ご自身でネットをチェックし、現地に内見に行く、を繰り返すのは、想像以上に大変なことです。そこで、ご自身に代わって物件を探してくれる「右腕」（パートナー）を不動産屋の担当者から見つけ出し、関係性を作ることが重要です。
・「右腕」の作り方とは
例えば、「居抜き 店舗」などと検索して出てくる業者とかたっぱしから連絡をとってみて、一番相性の合う人を見つけるのがおすすめです。先ほど言及した「本気度」を不動産の営業に伝えれば、必ずご自身のために動いてくれる営業マンが見つかるはずです。
5.まとめ
主要都市の物件情報は増えていて、郊外は大きな変化はありませんので、今後も物件探しは激戦が予想されます。そんな中で良い物件を見つける方法は３つ。
１つは、ポータルサイトをかたっぱしからチェック、時間がない方は飲食comをチェックすること。
２つは、出店エリアでネットワークを作ること。
３つは、不動産屋に右腕を作ること。
以上となりますが、今回ご紹介させていただいた物件探しのコツの内容はほんの一部です。
浅輪は20年以上外食産業に携わらせていただいておりますので、様々な情報を持っております。物件探しや飲食店の独立開業に関わることなど、なんでもお気軽にご相談ください。
また、オンライン不動産ミセカリでは居抜き物件を紹介しておりますので、是非ご覧ください。
